Plus-value immobilière : mode d’emploi et imposition

Destination privilégiée des étudiants pour ses universités et des hommes d’affaires pour ses congrès, Saint-Étienne offre aux propriétaires de biens immobiliers plusieurs opportunités d’investissement et valorisation de leurs appartements, maisons, villas…

Pratiquer l’investissement locatif a généralement pour objectif la perception de loyers de biens immobiliers. Mais cette activité dominante n’exclue pas la revente d’un tel investissement, souvent – mais pas systématiquement – génératrice de plus-value immobilière pour le propriétaire. Immobilier Saint-Etienne vous informe sur la plus-value.

Plus-value immobilière : comment fonctionne l’imposition et qui est concerné ?

La plus-value immobilière est une notion assez simple. Il s’agit du delta positif entre le prix d’achat et le prix de vente. Mais ce montant ne suffit pas à déterminer la plus-value retenue du point de vue du fisc.

En effet, la durée de détention impacte directement ce montant. Plus le temps passe, plus cela est favorable aux particuliers et défavorable à l’État. Cela reste néanmoins relatif, car cette mesure permet en réalité de prendre en compte l’inflation, et de ne pas imposer une plus-value fictive : un bien acheté 200 000 Euros en 2006 et revendu 224 500 Euros en 2012 n’a en réalité pris aucune valeur, puisque l’inflation sur la période correspondante a été de 12,6%.

L’État prélève donc ici un impôt discutable, car considéré comme créateur de richesse, alors qu’en réalité, le bien immobilier n’aura fait que combattre l’inflation.

Dans la détermination de la plus-value immobilière, les frais connexes liés à l’achat et à l’amélioration sont pris en compte. Ainsi, les frais de notaire, les frais d’agence, les intérêts de l’emprunt, les travaux réalisés par des professionnels, etc. viennent s’ajouter au prix d’achat net, et diminuent d’autant la plus-value éventuelle.

Donc, plus la durée de détention du bien augmente, plus l’imposition sur la plus-value sera réduite. Le calcul s’effectue ainsi:

• De 0 à 6 ans de détention : 0% d’abattement
• De 6 à 17 ans de détention : 2% d’abattement chaque année, à partir de la 6ème = 24% d’abattement de 0 à 17 ans de détention
• De 18 à 24 ans de détention : 4% d’abattement chaque année, à partir de la 18ème = 52% d’abattement de 0 à 24 ans de détention
• De 24 à 29 ans de détention : 8% d’abattement chaque année, à partir de la 24ème = 100 % d’abattement de 0 à 29 ans de détention

Conclusion : L’abattement intégral est obtenu au bout de 30 ans de détention du bien.

Le taux d’imposition de la plus-value immobilière

Le taux d’imposition de la plus-value immobilière est constitué de deux prélèvements distincts. L’État prend 19% au titre de la plus-value proprement dite, auquel il faut ajouter les contributions sociales, décomposées comme suit: CSG : 8,2 %, CRDS : 0,5%, Prélèvement social : 4,5%, Contribution additionnelle : 0,3%, et le prélèvement de solidarité : 2%. La somme de ces contributions sociales s’élève à 15,5%, qui ajoutée au 19% sur la plus-value donnent un total de 34,50%.

Exemple 1 :

Logement acheté 100 000 Euros, revendu 150 000 Euros l’année suivante :

Plus-value : 150 000 – 100 000 = 50 000 Euros.

50 000 x 34,50 % = 17 250 Euros fiscalisés à régler à l’Etat

Bénéfice pour le vendeur : 150 000 – 100 000 – 17 250 = 32 750 Euros

Exemple 2 :

Logement acheté 100 000 Euros, revendu 150 000 Euros huit ans plus tard:

Plus-value : 150 000 – 100 000 = 50 000 Euros.

50 000 x 34,50 % = 17 250 Euros fiscalisés avant abattement

17 250 Euros x 6 % = 1 035 Euros d’abattement, soit 16 215 Euros à reverser à l’Etat.

Bénéfice pour le vendeur : 150 000 – 100 000 – 17 250 = 32 750 Euros

Depuis 2013, une majoration progressive s’ajoute au 34,50 % lorsque l’on dépasse les 50 000 Euros de plus-value immobilière. Cette surtaxe va de 2% (à partir de 50 001 Euros) jusqu’à 6% (au delà de 260 000 Euros). Une plus-value de 260 001 Euros sera ainsi imposée à 40,5% (19% sur la plus-value + 15,5% de contributions sociales + 6% de surtaxe).

Il convient de préciser que la fiscalité appliquée à la plus-value immobilière fluctue en fonction de la santé économique de la France, du gouvernement en place et de sa vision vis à vis du marché de l’immobilier. Ces chiffres ne sont donc valables que jusqu’à la prochaine modification du régime d’imposition des plus-values. La rétroactivité n’est pas systématique.

Exonération de la plus-value immobilière

L’imposition sur la plus-value immobilière peut être exonérée soit en fonction du bien, soit en fonction de la qualité du vendeur.

Il existe un principe essentiel : la résidence principale n’est pas concernée par l’imposition sur la plus-value, tout simplement parce que cette dernière est vouée à se loger, et ne représente pas – aux yeux du fisc – un quelconque investissement.

Pour les investisseurs, le logement vendu (loué ou non, cela n’a aucun impact fiscal) n’est a priori pas le logement principal. Il est donc concerné par la fiscalité de la plus-value, excepté s’il s’agit de la première vente d’un logement autre que la résidence principale, et/ou s’il est détenu depuis au moins 30 ans.

A fortiori, ne sont pas fiscalisées les plus-values résultant d’une expropriation, d’une vente à un organisme gérant des logements sociaux, de tous biens immobiliers inférieurs à 15 000 Euros et/ou ayant été détenus depuis plus de 30 ans.

Enfin, le vendeur n’est pas soumis à l’imposition sur la plus-value immobilière s’il est titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité, s’il ne réside pas en France, ou s’il réside dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés

Ce qu’il faut retenir :

• Le système d’imposition sur la plus-value n’est pas symétrique : une plus-value doit s’intégrer sur la déclaration de revenus. En cas de moins-value, cette dernière n’est pas déductible des revenus.
• Les plus-values et moins-values ne sont pas solidaires : la moins-value d’une vente ne peut en aucun cas venir en déduction d’une plus-value réalisée sur un autre bien.